근저당 확인법: 안전한 전세 계약 체결 방법 정리

혹시 전세 사기가 무섭거나 이미 당한신 분들 있으신가요? 요즘 전세 사기로 피해액이 1조가 넘는다고 합니다.

안전한 전세 계약 체결을 모르시거나 두려워 하시는 분들!!! 집중해서 이 글에서 좋은 정보 얻어 가시면 좋겠습니다.

이미 당하신 분들도 다시 발생하지 않도록 이 글을 통해 꼭꼭 공부해서 안전한 전세 계약 하세요.

 

 

 

 

근저당 확인법으로 전세 계약 체결하기

전세 계약을 체결할 때, 근저당권이 걸린 집은 불안 요소가 정말 그게 작용합니다. 하지만 전략적으로 계약을 진행하면 안전하게 전세 계약을 체결할 수 있는 방법들이 존재합니다. 근저당과 관련된 다양한 전세 계약 방법을 자세히 알아봅시다.

 

전세보증보험 가입하기

전세보증보험 가입은 전세계약을 보다 더욱 안전하게 체결하기 위한 방법입니다. 해당 주택의 임대차 계약 조건이 보험 기준에 부합하면 전세보증보험을 통해 보증금을 보호받 을 수 있습니다. 그러나 보증료나 수수료를 발생시키므로 이에 대해 유의가 필요합니다.

 

※ 보험 가입시 확인해야 할 조건

 

● 임차인이 우선변제권을 취득했는가
● 임대인이 주택과 토지를 소유하고 있는가
● 소유권을 제한하는 권리가 없는가
● 주택 시세와 채권 금액의 비율이 적절히 설정되어 있는가

 

전세보증보험에 가입하면 후순위라도 보증을 안전하게 회수 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

근저당 말소 없이 전세계약하기

전세 계약을 체결하면서 근저당을 말소하지 않는 경우, 주의해야 할 점이 정말 많습니다. 근저당이 걸린 집에 전세로 들어가면 경매로 넘어가더라도 내가 1순위로 권리자가 되지 못합니다. 이런 경우 발생하더라도 주택 시세가 비싸거나 선순위 권리 금액이 적어지면 근저당을 말소하지 않고 전세계약이 가능할 수 있습니다.

 

주택 시세	근저당 채무액	예상 남은 보증금
10억원	6억원	1억원

 

※ 10억원인 아파트가 경매 시 7억원에 낙찰된다면, 경우에 따라 손해가 발생하지 않습니다. 하지만 경매 시 발생할 수 있는 리스크는 고려하여 계약 전 확인을 진행합니다.

 

 

근저당 말소 조건으로 전세계약 체결

근저당을 말소 조건으로 전세 계약을 진행하는 것이 가장 안전한 방법 입니다. 임대인이 지급 받은 보증금으로 근저당을 말소할 수 있는 경우에 가능합니다.

 

조건	설명
근저당권 말소	임대차 보증금 중 계약금을 제외한 잔금 지급 시 말소
모든 권리 말소	근저당권 포함 모든 권리의 말소 조건 필요

 

※ 계약어세 조건이 명시되어 있으면, 후순위라도 확정일자를 얻은 경우 경매에서 우선변제를 받을 수 있다.

 

 

근저당 확인법 보증금 회수 가능성 계산하기

전세 계약을 체결할 시 특히 근저당이 설정된 아파트,주택 등 에서는 보증금 회수가 정말 중요합니다.

아래 글에서는 주택 시세, 채무액 확인, 선순위 권리공제 및 안전한 계약 방법을 알아봅시다.

 

시세 및 채무액 확인 방법

전세 계약 전 반드시 주택,아파트 시세 및 채무액 파악

 

• 시세 조사: 시세는 경매 시 낙찰 금액을 예측하는 중요한 요소이다. 경매에서는 시세의 70% 정도에 낙찰됩니다.
  
  • ※ 시세가 10억이면 낙찰 금액은 7억 예상
• 채무액 확인: 근저당권과 관련되 채무액은 부동산 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다. 은행에서 발급하는 피담보채 확인서도 유용하지만, 채권최고액을 기준으로 채무액을 추정하는 것이 간편하고 빠릅니다.
  • ※ 채무액 = 채권최고액 / 120x100)

 

 

위험 요소 고려하여 계약 진행하기

1. 경매 관련 위험: 주택 및 아파트가 경매에 넘어갈 경우 전세보증금 회수가 어렵습니다. 그 이유는 선순위 권리자가 먼저 변제를 받는다.
2. 특약 사항 포함: 근저당 말소 조건을 계약서에 명확히 기재 후, 이행을 보장받는 것이 필요합니다.

 

선순위 권리 공제 후 보증금 판단 방법

선순위 근저당과 기타 권리는 전세 보증금을 회수하는데 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

● 선순위 권리 조정: 주택 및 아파트의 시세에서 선순위 근저당 및 기타 권리 금액을 공제 후 남은 금액이 전세보증금보다 큰지 평가를 합니다. 시세가 10억이고 채무액이 9억이면 남은 금액은 1억이 되며, 금액이 전세보증금 이하이면 이 계약은 안전하다고 판단 합니다.

 

항목	금액
주택시세	10억
선순위 채무액	9억
남은 금액	1억원

 

 

전세사기 예방 체크 리스트

▶ 등기부등본 확인: 근저당 설정 여부와 금액 확인

 

▶ 선순위 권리 확인: 선순위 근저당권과 보증금이 안전한지 판단

 

▶ 전세보증보험 가입: 혹시 모를 상황에 대비

 

▶ 집주인 신용 확인: 세금 체납 및 추가 압류 가능성 점검

 

▶전문가 상담: 부동산 전문 변호사 및 공인중개사와 상의